Slik fungerer kalkulatoren
Lurer du på hvor mye du kan låne til bolig? Denne kalkulatoren gir deg en rask oversikt over de tre viktigste nøkkeltallene banken ser på når de vurderer lånesøknaden din: belåningsgrad, egenkapitalandel og gjeldsgrad.
Ved å fylle inn kjøpesum, egenkapital, årsinntekt og din totale gjeld i dag, ser du umiddelbart hvordan du ligger an i forhold til de generelle kravene i utlånsforskriften. Dette er et svært nyttig verktøy å bruke før du kontakter banken for et finansieringsbevis. Du får en god pekepinn på om boligdrømmen er innen rekkevidde, eller om du kanskje må spare litt mer eller nedbetale annen gjeld først.
Belåningsgrad og 85-prosentregelen
Belåningsgraden forteller hvor stor andel av boligens verdi du trenger å låne, og kan som hovedregel ikke være høyere enn 85 %. Dette betyr i praksis at du må ha minst 15 % av kjøpesummen i egenkapital. Formelen er enkel:
Belåningsgrad (%) = (Lånebeløp / Boligens verdi) × 100
La oss si du ser på en leilighet som er verdt 4 000 000 kroner. Hvis du trenger å låne 3 200 000 kroner, blir regnestykket slik: (3 200 000 kr / 4 000 000 kr) × 100 = 80 %. I dette tilfellet er du godt innenfor kravet.
Denne 85-prosentgrensen er fastsatt i utlånsforskriften for å sikre at låntakere har en viss buffer og ikke tar opp lån som er for store i forhold til boligens verdi. Husk at dette er en hovedregel som kan justeres av myndighetene, og bankene kan i tillegg ha egne, strengere vurderinger.
Egenkapital – de viktige 15 prosentene
Du må som regel dekke minst 15 % av boligens kjøpesum med egne penger, altså egenkapital. For en bolig til 4 000 000 kroner betyr det at du må stille med minst 600 000 kroner selv.
Her er det imidlertid en vanlig felle mange går i. Egenkapitalen skal ikke bare dekke de 15 prosentene. Du må også dekke omkostningene ved kjøpet, som kommer i tillegg. Den største kostnaden er normalt dokumentavgiften til staten, som er på 2,5 % av kjøpesummen for selveierboliger. For boligen i eksempelet utgjør dette 100 000 kroner ekstra.
I praksis må du altså ha 600 000 kr (15 %) pluss 100 000 kr (dokumentavgift) pluss noen tusenlapper til tinglysingsgebyrer. Det totale kapitalbehovet blir derfor betydelig høyere enn du kanskje først trodde. Sørg for å ta med dette i regnestykket ditt.
Gjeldsgrad – maks fem ganger inntekten
Din totale gjeld kan som hovedregel ikke overstige fem ganger din årlige bruttoinntekt. Dette kalles gjeldsgrad, og er et av de viktigste kravene banken må følge. Har du en brutto årsinntekt på 700 000 kroner, kan din samlede gjeld normalt ikke være høyere enn 3 500 000 kroner.
Formelen er: Gjeldsgrad = Samlet gjeld / Brutto årsinntekt
En svært vanlig misforståelse er hva som inngår i «samlet gjeld». Det er ikke bare det nye boliglånet du søker om. Banken må summere all gjelden din. Dette inkluderer studielån, billån, forbrukslån og selv den ubenyttede rammen på kredittkortene dine. Har du for eksempel 400 000 kroner i studielån og et billån på 200 000 kroner fra før, er 600 000 kroner av lånekapasiteten din allerede brukt opp. I eksempelet over ville du da kunnet låne 2 900 000 kroner til bolig (3 500 000 - 600 000).
Hva banken vurderer i tillegg
Å oppfylle kravene til belåningsgrad og gjeldsgrad er nødvendig, men det er ikke alltid nok. Banken er også pålagt å gjøre en grundig vurdering av din betjeningsevne. De må være trygge på at du klarer å håndtere lånet ditt, også i fremtiden.
Derfor gjennomfører de en såkalt rentestresstest av økonomien din. De beregner om du fortsatt har nok penger igjen til normale levekostnader etter at alle faste utgifter er betalt, selv om boliglånsrenten skulle øke med flere prosentpoeng. Dette sikrer at du har en økonomisk buffer og ikke får problemer dersom rentenivået stiger.
Husk at reglene i utlånsforskriften kan endre seg, og at hver bank gjør en individuell vurdering. Denne kalkulatoren gir en god indikasjon, men det endelige svaret får du først etter en samtale med en rådgiver i banken.
Vanlige spørsmål
Hva regnes som egenkapital?
Egenkapital er penger du ikke trenger å låne. Det kan være sparepenger (inkludert BSU), gevinst fra salg av tidligere bolig, forskudd på arv eller en gave fra familie.
Teller studielån med i gjeldsgraden?
Ja, absolutt. All gjeld, inkludert studielån fra Lånekassen, billån, forbrukslån og kredittkortrammer, regnes med når banken beregner din samlede gjeld og gjeldsgrad.
Hva om jeg ikke har 15 % egenkapital?
Det er vanskelig, men det finnes noen muligheter. Du kan undersøke om du kvalifiserer for startlån fra kommunen, eller om du kan stille med tilleggssikkerhet, for eksempel via en kausjonist som stiller sin egen bolig som sikkerhet for deler av lånet.
Hva er et finansieringsbevis?
Et finansieringsbevis er et skriftlig dokument fra banken som bekrefter hvor mye du kan låne til boligkjøp. Det er gyldig i en begrenset periode, vanligvis 3-6 måneder, og gir deg tryggheten du trenger for å kunne legge inn bud på en bolig.
Kan jeg låne mer enn fem ganger inntekten?
Utlånsforskriften gir bankene en liten kvote til å gjøre unntak fra reglene, men dette er forbeholdt søkere med spesielt solid økonomi og trygge fremtidsutsikter. Du bør ikke basere boligplanene dine på å få et slikt unntak.
Relaterte kalkulatorer
Estimat – kontroller bindende tall hos offisielle kilder.